„Eins…zwei…drei.. meins!“
Einleitung
Eigenbedarf ist ein wichtiger Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen und die Praxis des Eigenbedarfs im Mietrecht.
Thorsten F.U. Schneider
Abitur 2011 (bilingual englisch), Erstes Staatsexamen Uni Marburg 2016, Zweites Staatsexamen 2019, zunächst angestellter Rechtsanwalt und seit November 2020 selbstständig in eigener Kanzlei.
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Rechtliche Grundlagen
Normenüberblick
Der Eigenbedarf ist ein grundrechtlich geschütztes Recht, das aus Artikel 14 des Grundgesetzes (GG) abgeleitet wird. Das Recht des Eigentümers, seine Immobilie selbst zu nutzen, ist durch das Grundgesetz geschützt.
Der duale Kündigungsschutz
Der duale Kündigungsschutz im Mietrecht umfasst zwei wesentliche Normen:
1. § 573 II Nr. 2 BGB: Diese Norm regelt die Kündigung wegen Eigenbedarfs.
2. § 574 BGB: Diese Norm regelt das Widerspruchsrecht des Mieters und die Folgen.
Eigenbedarf in der Praxis
Das Motiv‒Duo „vernünftig und nachvollziehbar“
Ein berechtigter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat oder sich in einer wohnbedarfstypischen Lage befindet.
Fehlende Ernsthaftigkeit oder: Die „Vorratskündigung“
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter ernsthaft und nachvollziehbar plant, die Wohnung selbst zu nutzen. Eine „Vorratskündigung“, bei der der Vermieter die Wohnung für einen späteren Zeitpunkt sichern will, ist nicht zulässig.
Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz
Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Mieter kann auch Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Räumung eine unzumutbare Härte darstellt.
Besondere Fälle
Flächenbedarf
Der Flächenbedarf des Vermieters muss angemessen sein. Eine übermäßig große Wohnung kann als unverhältnismäßig angesehen werden.
Alternativwohnung
Der Vermieter muss dem Mieter eine vergleichbare Alternativwohnung anbieten, wenn eine solche in seinem Bestand verfügbar ist.
Sporadischer Bedarf
Auch ein sporadischer Bedarf, wie der Bedarf für eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung, kann einen Eigenbedarf rechtfertigen, wenn er ernsthaft und nachvollziehbar ist.
Prozessuale Aspekte
„Last exit“ Eigenbedarf
In vielen Fällen wird der Eigenbedarf als letzter Ausweg genutzt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Gerichte prüfen solche Fälle besonders genau.
Durchhaltenkönnen des „aufgetischten“ Konzepts
Der Vermieter muss sein Eigenbedarfskonzept glaubhaft und nachvollziehbar darlegen. Gerichte prüfen die Angaben des Vermieters genau und können eine Täuschung oder einen Missbrauch feststellen.
Fazit
Eigenbedarf ist kein Selbstläufer und kein Allheilmittel zur Lösung angespannter Mietverhältnisse. Vermieter sollten alternative Lösungen in Betracht ziehen und den Eigenbedarf nur als letzten Ausweg nutzen.
Quellen
– BVerfGE 89, 1
– BGHZ 103, 91
– BGH NZM 2015, 378
– BGH NZM 2017, 521ƒ
